О долевом участии в жилищном строительстве

О долевом участии в жилищном строительстве

В настоящее время, как известно, подавляющее большинство жилых зданий строится за счет средств частных инвесторов (именуемых в договорных отношениях дольщиками): физических и юридических лиц. Государство свое участие в жилищном строительстве ограничивает, как правило, предоставлением на определенных условиях земельных участков, находящихся в государственной собственности. Договор долевого участия в жилищном строительстве, являясь разновидностью договора строительного подряда, регулируемого нормами ГК РК [3, C.187], получил детальную правовую регламентацию в Законе РК от 07.07.2006 г. «О долевом участии в жилищном строительстве». Согласно статье 7 названного Закона по данному договору одна сторона, именуемая «Застройщик», обязуется в предусмотренный договором срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать другой стороне, которая именуется «Дольщик», его долю в жилом доме по условиям договора, а «Дольщик» обязуется внести деньги в размере и порядке, обусловленных договором [1, C. 4]. В договор после его заключения по согласию сторон могут быть внесены изменения или заключены дополнительные соглашения.

Исходя из своих интересов, Дольщик может передать свои права по договору долевого участия в строительстве любому третьему лицу в порядке, предусмотренном нормами ГК РК о перемене лиц в обязательстве. Для этого между Дольщиком и третьим лицом должен быть заключен договор об уступке права требования (договор цессии), по которому право на получение доли в построенном объекте переходит от Дольщика третьему лицу.
В качестве Застройщика по вышеназванному Закону может выступать только юридическое лицо, осуществляющее лицензируемую деятельность по привлечению денег дольщиков для организации строительства жилых зданий на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или на праве землепользования, предоставленном местным исполнительным органом. При этом данное юридическое лицо должно иметь на момент заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве собственный капитал в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве. Если на конец финансового года этот объем уменьшится, то действие его лицензии может быть приостановлено сроком до шести месяцев. Застройщик осуществляет строительство жилых зданий путем инвестирования собственных и (или) заемных средств, а также денег дольщиков. Иностранные организации осуществляют деятельность по организации строительства жилых зданий путем привлечения денег дольщиков только посредством учреждения юридического лица на территории Республики Казахстан [6].

Закон устанавливает к застройщикам весьма жесткие требования. В частности, согласно статье 8 Закона застройщик обязан предоставить лицам, обратившимся к нему в целях заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию:
1) о фирменном наименовании и местонахождении;
2) свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации);
3) свидетельство налогоплательщика;
4) статистическую карточку;
5) аудиторский отчет (при его наличии) за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности в жилищном строительстве;
6) лицензию на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;
7) о проектах строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение двух лет, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию, при их наличии;
8) об объекте строительства (разрешение на строительство по этапам, указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной документацией, сведения об этапах строительства и сроках его завершения, основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах, где он действовал в лице генерального подрядчика);
9) документы, подтверждающие соответствующие права застройщика на земельный участок [1, C. 4-5].

Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры генерального подряда (подряда) и поручения, правовая регламентация которых осуществляется нормами ГК РК и других нормативных правовых актов. Так, согласно п.3 статьи 65 Закона РК от 16 июля 2001 г. № 242-11 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» подрядчиками, выполняющими подрядные работы в строительстве, могут быть физические и юридические лица (включая совместные предприятия), имеющие лицензию на осуществление соответствующих видов архитектурной, строительной и (или) строительной деятельности на территории РК [2, C.27]. Кстати, в старой редакции этого пункта содержалось ограничение максимального размера доли иностранного участия в уставном капитале совместных предприятий 49-ю процентами, в настоящее время это ограничение снято. Дольщиками могут быть любые физические (за исключением временно пребывающих в РК иностранных граждан) или юридические лица, которые своими деньгами участвуют в строительстве жилых зданий с целью удовлетворения потребностей в жилье [5].

Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается только после уплаты им цены договора или однов