Передача учаснику ТОВ нерухомості

Досить часто нас запитують, як краще з точки зору податкових наслідків та особливостей правового оформлення отримати учаснику у власність від Товариства (ТОВ), де він власне є учасником, нерухоме майно. Наразі, його цікавили такі способи отримання нерухомого майна, як вихід із складу учасників ТОВ, продаж будівлі або дарування. Насправді питання непросте, оскільки вимагає врахування багатьох факторів, однак спробуємо висловити свою суб'єктивну думку з цього питання.

На початку маємо такі вихідні дані: доля у статутному капіталі складає 71,5 %, сума здійсненого внеску грошовими коштами до статутного капіталу дорівнює 77220 грн.; статутний капітал – 108000 грн., непокритий збиток – 18000 грн., балансова вартість нерухомості на початок кварталу - 68000 грн.; нерухоме майно використовується ТОВ у основній господарській діяльності.

Враховуючи, що мова буде йти про три варіанти отримання у власність нерухомості, для початку розглянемо окремо кожен із варіантів, а потім узагальнимо результати.

Продаж

Під продажем у даному випадку будемо розуміти класичний варіант продажу, який передбачає отримання грошової оплати. Згідно із ст. 657 Цивільного кодексу України (далі – ЦК) договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. На сьогоднішній день державна реєстрація договорів купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється нотаріусами шляхом внесення запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням.

Оподаткування у ТОВ

Податок на прибуток

Як було визначено раніше, предметом продажу є об'єкт основних фондів групи 1. Отже, податкові наслідки такого продажу регулюються пп. 8.4.3 п. 8.4 ст. 8 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» (далі – Закон про ОПП). Відповідно до зазначеної норми:

- у разі виведення з експлуатації окремих об'єктів основних фондів групи 1 у зв'язку з їх продажем балансова вартість групи 1 зменшується на суму балансової вартості такого об'єкта;

- сума перевищення виручки від продажу над балансовою вартістю окремих об'єктів основних фондів групи 1 та нематеріальних активів включається до валових доходів платника податку, а сума перевищення балансової вартості над виручкою від такого продажу включається до валових витрат платника податку.

Закон про ОПП не має прямої норми, яка б визначала термін «виручка», однак з нашої точки зору під ним слід розуміти отриману або належну до отримання суму, зменшену на суму ПДВ.

Таким чином, залежно від домовленості ТОВ з учасником щодо ціни будівлі, виручка від продажу об'єкта може бути:

- рівною його балансовій вартості – у такому випадку валовий дохід і валові витрати у ТОВ не збільшуються;

- більшою від його балансової вартості – у такому випадку сума перевищення включається до валового доходу;

- меншою від його балансової вартості – у такому випадку різниця відноситься до валових витрат.

Однак не все так просто стосовно цієї операції, є тут декілька проблемних моментів. Основна проблема пов'язана з вирішенням питання про те, чи потрібно при продажу основних фондів пов'язаній особі визначати дохід, виходячи із звичайних цін. Існує два погляди на це питання: одні вважають, що звичайні ціни застосовувати непотрібно, оскільки Законом про ОПП не передбачено механізму застосування звичайної ціни при продажу основних фондів; інші вважають за потрібне застосувати правила про звичайні ціни, оскільки основні фонди є також товарами. На думку автора правило про звичайні ціни не повинно застосовуватись при продажу основних фондів, оскільки Закон про ОПП оперує різними поняттями при визначенні правил оподаткування операцій з продажу основних фондів і правил визначення доходу від операцій з пов'язаними особами: у першому випадку мова йде про виручку, а у другому – про дохід, ці терміни для цілей оподаткування є різними за змістом. Але на сьогоднішній день такий підхід є досить сміливим, і при його виборі слід розраховувати на претензії з боку податкових органів та на відстоювання позиції у суді.

Інше проблемне питання пов'язане з порядком визначення балансової вартості на момент продажу основного фонду:

а) одні вважають, що балансова вартість об'єкта групи 1 дорівнює на момент продажу балансовій вартості на початок кварталу, в якому здійснюється продаж, без врахування суми амортизації, нарахованої в цьому кварталі;

б) інші вважають, що балансова вартість на момент продажу має враховувати витрати на поліпшення, якщо такі витрати здійснювались, та суму амортизаційних відрахувань.

На думку автора, балансова вартість на момент продажу має дорівнювати балансовій вартості на початок кварталу, збільшеній на суму здійснених у цьому кварталі витрат на поліпшення та зменшеній на суму амортизаційних відрахувань за цей квартал.

Отже, будемо виходити з того, що продаж здійснено в цьому ж кварталі, поліпшень не було, і амортизація склала 850 грн. (якщо будівля введена в експлуатацію до 01.01.2004 р.) або 1360 грн. (якщо будівля введена в експлуатацію після 01.01.2004 р.), тоді балансова вартість для наших розрахунків складатиме відповідно 67150 грн. чи 66640 грн.

Напевне найоптимальніше було б домовитися про продаж за ціною, що дорівнює балансовій вартості, і тоді б ні валовий дохід, ні валові витрати у ТОВ не збільшувалися. У будь-якому випадку кінцевий