Снижение инвестиций в коммерческую недвижимость в 2009 году

Снижение инвестиций в коммерческую недвижимость в 2009 году

До начала острой фазы международного финансового кризиса (до осени 2008 г.) инвестирование в коммерческую недвижимость в России было преимущественно краткосрочным и спекулятивным, реже – это были стратегические долгосрочные инвестиции.
К концу 2009 г. инвестиции в недвижимость – это, прежде всего, поиск возможностей извлечения дивидендов из текущего состояния рынка. Это могут быть как инвестиции в недооцененные активы с теми или иными конкурентными преимуществами, так и покупка помещений для собственного использования и, таким образом, снижение рисков по расходам на аренду.
Общий объем инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости в России за 2009 год упал на 60% относительно показателей 2008 года, сообщается в отчете по инвестиционному рынку международной консалтинговой компании Colliers International.

В соответствии с исследованием, общий объем сделок за 2009 г. составил около $2,26 млрд.

В начале 2009 г. на инвестиционном рынке продолжали свое развитие тенденции конца 2008 г, основными чертами которых были сокращение банковского финансирования, рост вакантных площадей, снижение арендных ставок и, как следствие, низкая инвестиционная активность.
Финансирование / рефинансирование проектов

Кредитование объектов недвижимости, рыночная стоимость которых в зависимости от сегмента в большей или меньшей степени снижалась в конце 2008 – первой половине 2009 гг., стало крайне рискованным и экономически нецелесообразным для большинства коммерческих банков.

Кроме того, в рамках антикризисных мер, активно предпринимавшихся правительствами ведущих стран мира на протяжении 2009 г., в качестве приоритетной задачи для банков, как правило, устанавливалось финансирование предприятий внутри национальной экономики, а также вводились жесткие ограничения на экспорт кредитных ресурсов в другие страны.
drfxtcndt

Предложение

Снижение стоимости залоговых активов и острый дефицит ликвидности в банковской системе усугубили проблемы застройщиков, связанные с обслуживанием задолженности и финансированием нового строительства. Кроме того, существенно замедлилось поглощение рынком новых площадей, что, соответственно, повысило риски.

Многие были вынуждены отложить реализацию проектов, находящихся на ранних стадиях девелопмента, приостановить строительство наиболее капиталоемких. Получила широкое распространение тенденция к оптимизации концепций проектов, пересмотру их функциональной структуры в целях максимального снижения рисков и адаптации к реалиям рынка. Самым знаковым и амбициозным проектом, от которого пришлось отказаться из-за кризиса, пожалуй, можно назвать башню «Россия» в ММДЦ «Москва-Сити», которая могла бы стать самым высоким зданием в Европе.

Ряд девелоперов в конце 2008 г. – начале 2009 г. оказались на грани банкротства и полностью сосредоточили усилия на реструктуризации своих долговых обязательств перед кредиторами, одновременно предпринимая попытки продать часть активов и привлечь в проекты соинвесторов, разделив с ними затраты и риски. При этом отмечались не только случаи передачи прав собственности на заложенные объекты недвижимости от девелоперов к кредиторам, но и частичное или полное получение кредиторами контроля над некоторыми девелоперскими компаниями-заемщиками.

Кредиторы, как правило, не заинтересованы в получении в качестве возмещения непогашенной задолженности недостроенных объектов. Во-первых, такие объекты в текущих условиях имеют довольно низкую ликвидность. Во-вторых, сам процесс переоформления залоговых активов в собственность банков занимает продолжительное время, иногда до 8-12 месяцев. В-третьих, управление недвижимостью – это непрофильный для банков бизнес и, соответственно, их эффективность существенно ниже, чем у профессиональных управляющих компаний. Поэтому в 2009 г. достигнутые договоренности между девелоперами и банковскими структурами были связаны, преимущественно, с привлечением финансирования на заключительные стадии проектов, а также реструктуризацией накопленных долговых обязательств.

Между тем, уже в марте-апреле 2009 г. начался процесс постепенной стабилизации ситуации в мировой финансово-экономической системе, среди участников рынка недвижимости сформировалось и стало укрепляться мнение о том, что наиболее острая фаза кризиса пройдена и дальнейшая негативная динамика маловероятна.

На этом фоне наметилось частичное возвращение капиталов в реальную экономику, и основные фондовые индексы пошли вверх. В том числе наметился рост котировок компаний-участников рынка недвижимости, которые упали в десятки раз в конце 2008 г. Одновременно активизировался процесс реструктуризации проблемной задолженности застройщиков перед кредиторами, который продолжается и в настоящее время.

Последовательное решение долговых проблем обеспечило улучшение финансового положения девелоперских компаний. Продажа недвижимости из собственных портфелей перестала рассматриваться ими в качестве одного из немногих, а иногда – единственного источника капитала для погашения обязательств перед кредиторами. Как результат, общее предложение проектов на продажу стабилизировалось, некоторые собственники даже сняли свои активы с рынка – особенно это относится к качественным объектам, приносящим стабильный доход.

Спрос

В конце 2008 – начале 2009 гг. при отсутствии каких-либо п