Виды ипотечных ценных бумаг, используемых в Российской Федерации. Муниципальные займы, ипотека в регионах России

Виды ипотечных ценных бумаг, используемых в Российской Федерации. Муниципальные займы, ипотека в регионах России

Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство населений этих стран и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам [2].

В России ипотечные отношения только в начале пути развития. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. Сегодня совершенно ясно, что нельзя рассматривать ипотеку только как финансовые рынки. Нельзя ее рассматривать и только как строительство жилья. Ипотека – это сопряжение двух больших рынков: финансового и рынка жилья. И совершенно ясно, что если не найти способа ввода долгосрочных ресурсов в жилищную сферу, то у нас ипотечное кредитование будет также барахлить и опираться на государственное бюджетирование, как это происходит до сих пор.

Основная задача – привлечение в ипотеку частного капитала. А это можно сделать только посредством эмиссионных ипотечных ценных бумаг, что отражает мировую тенденцию в этой сфере. Достаточно сказать, что в США финансовый ипотечный рынок составляет около 4 трлн долларов, что намного превосходит и корпоративный, и муниципальный уровень американских ценных бумаг и сопоставимо с оборотом государственных ценных бумаг. Эта цифра является значительной долей ВВП для любой страны, и она напрямую влияет на стабилизацию экономического развития.

Массово ипотека не идет, поскольку это не массовый товар. Ставки высоки, но снизить их нельзя, поскольку они могут снизиться из-за рыночных условий. А эти рыночные условия – платежеспособный спрос. Основная задача состоит именно в том, чтобы запустить рыночные механизмы ипотеки. То есть с рынка деньги брать и рынку деньги отдавать. Универсальный банк не может сегодня выпустить надежную ипотечную ценную бумагу, поскольку в универсальном банке приоритет имеет вкладчик, депозиты которого формируют основной привлеченный капитал банка. Но банки должны быть вовлечены в процесс выпуска этих бумаг. Проблема в законе "О банкротстве...", где применительно к банкротству банков в первую очередь свои требования удовлетворяют вкладчики. Соответственно, изменение порядка банкротства означает, что в первую очередь деньги должны получить инвесторы в ипотечную ценную бумагу, а потом уже вкладчики. Если этот порядок не поменять, то ипотечная ценная бумага, которую банк выпустит сегодня и которая будет обращаться на рынке 10 лет, не будет надежной.

Сегодня источник развития банковской системы – аккумулирование вкладов населения. И если этот порядок будет сохраняться в течение 10 лет, то и объем вкладов, привлеченных банками от граждан за 10 лет, достигнет значительно большей величины. Поэтому риск того, что держатель облигации получит доступ к ипотечному покрытию, все больше и больше увеличивается по мере того, как у банка возрастает количество вкладчиков. Проблема все-таки заключается в том, кто будет первый в очереди: вкладчик или инвестор в ипотечную облигацию. До тех пор, пока эта проблема не будет решена, любые рейтинговые агентства – и международные и российские – рейтинг этой облигации не поставят выше рейтинга обычной корпоративной облигации банка. В России нужно вводить институт рейтингования. И одна из форм у нас уже есть – это институт независимой оценки. С целью формирования ликвидности рынка ипотечных ценных бумаг закон "Об ипотечных ценных бумагах" можно было бы дополнить возможностью (для ипотечных ценных бумаг с высоким рейтингом, близким к рейтингу госбумаг) осуществления по ним Банком России сделок ломбардного кредитования, что обеспечило бы гораздо большую ликвидность для этого рынка и помогло бы его становлению. Препятствием для массового внедрения ипотеки также является отсутствие кредитных историй у граждан и в этой связи отсутствие в России закона "О бюро кредитных историй".

Необходимо внести ряд изменений в некоторые законы. Для примера возьмем закон "О залоге". Он не содержит ключевых позиций для функционирования ипотечной системы жилья. В частности, не определено, какой орган должен вести ипотечные книги, не установлены объекты залога, остается открытым вопрос о целесообразности и порядке принятия в залог единственной жилой площади заемщика, на которой он проживает. Противоречие между законом "О залоге", позволяющим кредитору для удовлетворения своего иска продать залог, и действующим законодательством, запрещающим выселение квартиросъемщиков из государственных арендуемых квартир без предоставления сопоставимого жилья, делает бессмысленным сам залог такой жилплощади в качестве средства обеспечения платежей. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями, и приобретения земельного участка под строительство, тогда как в Москве уже идет реальная практическая работа, использующая имеющиеся законы. Для снижения рисков невозврата кредитов банк должен плотно сотрудничать с Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариальной палатой, органами опеки, оценочными, риэлторскими и страховыми компаниями.