Ценообразование на рынке недвижимости 2

Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости.

Рынку недвижимости присущ целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность, рынок недвижимости считается неликвидным.

Рынок недвижимости представляет собой механизм обслуживающий и регулирующий отношения по купле и продаже, аренде недвижимости на основе спроса и предложения. В современной отечественной практике можно выделить следующий типы рынков недвижимости:

Рынок жилой недвижимости;

Рынок коммерческой, или доходной, недвижимости приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые помещения);

Рынок земельных участков, которые в соответствие с законодательно установленным целевым назначением длятся на сельскохозяйственные земли, участки под индивидуальное жилищное строительство, земли, служащие для рекреации и т.д.

Переход России к рыночной экономике обусловил превращение недвижимости в товар, который может быть объектом купли-продажи, а значит к нему применимо понятие стоимости (ценности).

Система цен на недвижимость имеет специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится (рис.1).

Рис.1 Цена объекта недвижимости

Прежде всего, значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. В свою очередь, цена земли зависит от величины платы за землю.

Использование земли в РФ является платным. Формами платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.

Существенным элементом налога является ставка – размер налога на единицу налогообложения.

Сумма земельного налога исчисляется по формуле:

З=П·С·К,

где П – площадь участка соответствующего назначения;

С – ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;

К – коэффициент корректировки ставки земельного налога.

Ставки земельного налога ежегодно меняются. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Для покупки и выкупа земельных участков в случаях предусмотренных Земельным кодексом РФ, а также для получения под залог банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

При определении цены земли решающее значение имеет рыночная составляющая (фактор спроса и предложения). Однако рынок земли РФ находится только на стадии формирования зачастую информация о сделках с земельными участками отсутствует. Поэтому при определении цены земли следует учитывать также цены на земельные участки, устанавливаемые государством (нормативная цена земли), а также кадастровую оценку.

Нормативная цена Земельного участка – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Это величина расчетная, не связанная с конкретным содержанием земельного правоотношения.

Государственный земельный кадастр – это установленная государством система учета и оценки земель и регистрации прав на землю направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений. Кадастровая цена земли определятся как рыночная цена собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Другой важной составляющей объекта недвижимости является цена зданий и сооружений. Для оценки зданий и сооружений применимы доходный, сравнительный и затратный подходы.

В рамках доходного подхода к оценке обычно используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных подходов.

Метод капитализации доходов используется в том случае, когда доходы, приносимые объектом недвижимости, имеют постоянную величину или не сильно разнятся. Доходы от владения недвижимостью – это в основном текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста ценности при продаже ее в будущем.

Метод дисконтирования используется для определения рыночной ценности объекта недвижимости в том случае, когда доход, приносимый объектом недвижимости, не имеет постоянной величины.

При определении рыночной ценности объекта недвижимости сравнительный подход представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора.

Основой метода сравнения продаж – сравнение и анализ информации л продаже аналогичных объектов недвижимости. Данный метод объективен только в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены к потенциальному или к действительному валовому доходу.

При использовании затратного подхода ценность объекта недвижимости определяется по формул

Внимание, отключите Adblock

Вы посетили наш сайт со включенным блокировщиком рекламы!
Ссылка для скачивания станет доступной сразу после отключения Adblock!

Скачать