Оценка эффективности инвестиций в недвижимости

Актуальность и практическая значимость таких проблем, как формирование портфеля недвижимости, управление эффективностью инвестиций в недвижимость, обусловлены развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).

В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет явно выраженную материальную форму, более высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования объектов и др. К недостаткам можно отнести низкую ликвидность, высокие издержки на создание и обслуживание объектов.

В этих условиях важную роль приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость . Оценка может отвечать многим целям: определение инвестиционной политики, мониторинг эффективности, финансовые отчеты, выбор месторасположения собственности, развитие отношений с новыми инвесторами. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов.

Инвестиционные доходы в данном случае включают две составляющие: текущие доходы (денежный поток от операций с недвижимостью); изменение стоимости активов (в результате переоценки объектов собственности).

Инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости включает в себя анализ рынка недвижимости, в том числе с привязкой к определенному месторасположению, обоснование экономической эффективности инвестиций, расчет объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план). [9, c.63-64]

Работы по анализу эффективности инвестиций включают в себя следующие этапы:

1. Оценка существующей ситуации:

Оценка местоположения объекта:

Преимущества и недостатки местоположения, транспортная доступность, видимость со стороны магистралей, проч.;

Перспективы развития района расположения объекта;

Анализ существующего окружения (тип и характер застройки, существующая инфраструктура).

Техническая оценка объекта:

Оценка существующей исходно-разрешительной документации по объекту;

Оценка технического состояния существующих на территории объекта строений и имеющихся инженерных коммуникаций;

Оценка существующих инженерных коммуникаций, располагаемых мощностей и возможности присоединения дополнительных мощностей;

Состав юридической документации по проекту.

Юридическая экспертиза прав на объект:

Наличие подтверждающей документации по объекту, инициатору, проекту;

Обременение объекта правами третьих лиц (арендаторы, кредиторы, проч.);

Наличие временных и постоянных ограничений в использовании (сервитутов);

Анализ истории объекта (наложенные аресты, запреты, исполнительные производства в отношении объекта, наличие конкурирующих требований третьих лиц, споров между акционерами (собственниками);

Экспертиза правоустанавливающих документов;

Документы, подтверждающие статус и финансовое состояние инициатора проекта (правообладателя, собственника);

Исследование градостроительных ограничений;

Предварительный анализ градостроительных ограничений;

Анализ ресурсных качеств участка.

2. Разработка концепции эффективного использования объекта:

Анализ рынка недвижимости:

Понятие «анализ рынка недвижимости» является достаточно общим и объединяет в себе две основные процедуры:

Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;

Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.

Мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений.

Разработка рекомендаций по концепции использования участка:

Анализ возможных форм использования участка;

Рекомендуемый тип использования (сочетания типов использования) и их пропорциональное соотношение в пределах участка;

Прогноз доходов бизнесов, рекомендуемые коммерческие условия;

Определение групп потенциальных потребителей, соответствующих предложенной концепции развития;

Сильные и слабые стороны предложенной концепции, риски.

3. Анализ экономической эффективности проекта:

Предварительная оценка бюджета реализации проекта;

Определение предварительного графика строительства и оценка прогнозируемых сроков реализации объекта;

Расчет потока доходов проекта;

Расчет затрат на эксплуатацию;

Оптимизация технико-экономических параметров проекта;

Анализ экономической эффективности проекта;

Анализ возможных схем финансирования проекта;

Анализ потребности в финансовом обеспечении проекта;

Анализ основных рисков проекта;

Разработка бизнес-плана проекта. [11, c.175-183]

Данные этапы можно представить в виде схемы (рис. 2).

Рис. 2. Структура целе

Внимание, отключите Adblock

Вы посетили наш сайт со включенным блокировщиком рекламы!
Ссылка для скачивания станет доступной сразу после отключения Adblock!

Скачать