Аренда нежилого помещения. Условия договора

Аренда нежилого помещения. Условия договора

Нежилое помещение передается в аренду на основании письменно составленного и подписанного обеими сторонами Договора аренды нежилого помещения (скачать пример). Договор аренды любого нежилого помещения (целого здания или сооружения, либо части здания или сооружения) заключенный на срок один год и более подлежит обязательной государственной регистрации. (1) Государственная регистрация нежилого помещения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Следует учесть, что период с 1 числа месяца текушего года по 30(31) число предыдущего месяца следующего года признается равным 1 году (например, с 01 мая 2011 года по 30 апреля 2012 года). (2)

Одновременно арендатору здания или сооружения передаются права пользования на земельный участок, который занят передаваемой в аренду недвижимостью, на срок равный сроку аренды. Причем, если земельный участок, на котором расположен объект аренды, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то согласия владельца данного земельного участка на аренду находящейся на ней недвижимости не требуется, если это не противоречит закону или договору с собственником участка (ст.652 Гражданского Кодекса РФ).

Если договор аренды нежилого помещения предусматривает последующий переход права собственности на данное нежилое помещения к арендатору, то такой договор заключается по форме Договора купли-продажи (ст. 609 Гражданского Кодекса РФ).

Условия, которые обязательно должны быть оговорены в договоре аренды нежилого помещения:

1. Данные, позволяющие четко определить нежилое помещение, передаваемое в аренду.

Такими данными в частности являются: адрес нахождения нежилого помещения (местонахождение), его площадь, номер помещения (если в аренду передается часть помещения). Приложением к договору аренды нежилого помещения должен быть соответствующий план (экспликация) арендуемых помещений.

Кроме того, во избежание риска признания договора аренды части нежилого помещения незаключенным из-за отсутствия признаков объекта аренды, приложением к договору должен быть кадастровый паспорт арендуемого помещения (части помещения), выданный органом кадастрового учета. (3)

Для торговых организаций, применяющих систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход (ЕНВД), в прилагаемых планах к договору аренды необходимо четко разделить торговые помещения от прочих помещений, не являющихся торговыми. Это позволит избежать споров с налоговыми органами.

2. Срок договора аренды.

Если договор аренды не определяет срок, на который нежилое помещение передается в аренду, то считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон. При этом необходимо письменно уведомить другую сторону за три месяца. Договором можно установить иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. При этом следует учитывать, что если срок такого договора аренды нежилых помещений (как отдельно стоящих зданий и сооружений, так и части нежилых помещений) достигнет периода равного одному году и более, то договор может быть признан незаключенным, если отсутствует его государственная регистрация.

3. Арендная плата.

Договором аренды нежилого помещения в обязательном порядке определяется порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если договором аренды нежилого помещения не оговорен размер арендной платы, то договор считается незаключенным (ст.654 Гражданского Кодекса РФ).

1) Арендная плата может быть установлена в форме:

платежей в твердой сумме;

доли от полученных в результате использования арендованного помещения продукции или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи в собственность или в аренду арендодателю определенной вещи;

затрат на улучшение арендованного помещения;

иных видов оплаты, представляющих из себя сочетание указанных форм или совершенно других форм.

В соответствии с п.3 ст.614 Гражданского Кодекса РФ размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не более, чем один раз в год. При этом следует учитывать нижеследующее. Законодательство предоставляет право предусматривать в договоре различные формы арендной платы. В том числе, договором можно предусмотреть, не просто размер арендной платы, а постоянный механизм и способ ее расчета.(2)

Например, арендная плата за месяц может быть равна твердой сумме, определенной сторонами, умноженной на индекс инфляции, действующий на дату оплаты, или арендная плата может рассчитываться исходя из установленного на дату оплату курса иностранной валюты к рублю и т.п. Наиболее распространен вариант, когда арендная плата состоит их двух частей: постоянной, представляющей из себя неизменную плату за арендуемые помещения, и переменной, равной сумме рассчитанных за месяц коммунальных платежей.

Очевидно, что при таких, определенных договором способах (механизмах) расчета арендной платы, сумма арендной платы будет разной каждый месяц, за счет изменения переменных величин (индекса инфляции, курса валют, коммунальных платежей и т.д.).

Но в данном случае, положения ст.614 Гражданского Кодекса РФ о невозможности изменения арендной пл

Внимание, отключите Adblock

Вы посетили наш сайт со включенным блокировщиком рекламы!
Ссылка для скачивания станет доступной сразу после отключения Adblock!

Скачать