Институциональная среда формирования земельного рынка в России

1.

2. Институциональная среда формирования земельного рынка в России.

В последние годы среди отечественных ученых отмечается интерес к институциональной трактовке экономического развития России, развернулась научная дискуссия о теоретическом потенциале институционализма в изучении переходных (трансформационных) экономик. Все больше исследователей согласны с тем, что «лучший баланс между теоретическими построениями и их практической значимостью может быть достигнут в результате более полного учета роли экономических институтов». Можно полагать, что институциональный образ мышления и практическая трансформация институтов являются решающими факторами успешного решения многих проблем реформирования социально-экономической системы России. В этой связи несомненный интерес представляет и рассмотрение такой актуальной темы, как формирование земельной собственности, в плоскости институциональных изменений. Однако в России пока не сложились научные школы, которые можно было бы определенно отнести к традиционному институционализму или неоинституционализму. Поэтому важной задачей исследования становится выявление эвристического потенциала институциональной экономической теории в определении особенностей российской экономики и обосновании возможных путей развития земельной собственности.

Опыт земельных реформ показывает, что формирование развитого земельного рынка связано прежде всего, с созданием институтов, обеспечивающих его функционирование. Трансформационная экономика отличается от рыночной тем, что в ней отсутствуют или только начинают формироваться институты, обеспечивающие обмен. Институциональная структура экономики важна постольку, поскольку рынок требует большого объема информации для своего функционирования, и центральная роль институтов состоит в том, чтобы совершенствовать поток информации. Кроме того, Россия не имеет ни традиций предпринимательства на земельном рынке, ни опыта децентрализованного принятия решений, поэтому качество развития институтов земельного рынка приобретает в нашей стране особенное значение.

Важнейшее место в трансформации земельных отношений занимают системно-институциональные преобразования. Их главная цель состоит в создании действенных стимулов предпринимательской и трудовой активности субъектов на рынке земли. Институциональной основой земельной реформы является становление новых экономических институтов – экономико-правовых форм земельной собственности, производства и управления, финансовых институтов и рыночной инфраструктуры.
Институт частной земельной собственности является экономической основой эффективного функционирования современного земельного рынка. В исторической ретроспективе отношение к собственности как доминанты экономического строя общества претерпевало неоднократные изменения, обусловленные стремлением преодолеть противоречия между ограниченностью привлекаемых в производство ресурсов и возрастающими потребностями людей.

Экономическое переустройство в России, начавшееся в начале 90-х гг., было направлено на разгосударствление собственности на недвижимость, на формирование рыночных отношений в стране и на земельные преобразования. Одним из первых шагов реформирования экономики являлось юридическое закрепление частной собственности на землю Законом РСФСР от 23 ноября 1990г. "О земельной реформе". В современной России полемика вокруг частной земельной собственности носит прежде всего политический характер, поскольку речь идет о всеобщей основе жизни людей.

Частная собственность на землю – важнейший институт, обеспечивающий эффективное функционирование современного рынка земли. В силу этого анализ становления экономико-правового института земельной собственности в условиях трансформационной экономики включает в себя проблемы земельной кодификации. Официальный старт денационализации земли и земельной реформы в Российской Федерации был дан 1 января 1991 г., когда вступили в силу Законы РСФСР "О земельной реформе" и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Вместе с новым Земельным кодексом, принятым в 1991 г., и Законом "О плате за землю" они создали правовую базу для возникновения различных форм земельной собственности: государственной, муниципальной, частной. Закрепляя институт пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, эти законы предусматривали также возможность приобретения участков земли в частную собственность. В то же время речь в них шла только об ограниченном праве собственности, поскольку земля была исключена из гражданского оборота и был введен мораторий на куплю-продажу, дарение и иные сделки с земельными участками (за исключением садовых, дачных и приусадебных) сроком на 10 лет.

Полные права собственности на землю были также провозглашены в положениях Конституции РФ и развиты в гл. 17 ГК РФ, регулирующей сделки с землей.

Говоря об институциональной среде формирования рынка земли, нельзя не отметить особую роль институциональных субъектов местных земельных рынков, к которым относятся организации следующего профиля:

- организации, регулирующие землеустройство и землепользование: федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

- органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

- государственные нотариусы;