Экономика недвижимости

1.св-ва стоимости-спрос ст-ть зависит от соотнош. спр. и предлож.Спроса нет,нет ст-ти.Полезнисть -нет ст-ти если нет полезности.Это основа ст-ти,но сама не устанавливает ст-ть.Дефицитность -ст-ть возникает в рез-те наличия огран.предлож. полезности.Передоваемость- юр.возможность передачи прав соб-ти-условие возникнов.ст-ти.

2.Рын.ст-ть-наиб.вероятн.цена продажи на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи(полная инф.,на цену не влияют побочные стимулы)

3.Рын.формулировки:1.пок и прод-цы ведут себя рац.образом.,но не обладают абс.знанием;2. пок и прод-цы дей-ют в усл-ях конк-ии в своих собственных интересах с целью макс выгоды;3. пок и прод-цы дей-ют без сговора и мошенничества;4. пок и прод-цы имеют типичные побуждения и дейст-ют без незаконного давления(продажа за разумный период времени)

4.Ст-ть в исп-ии(потреб ст-ть)-ст-ть недвиж-ти для конкретного пользователя(кот м. и не выставлять объект для открытой прод-жи) удовлетворяющего свои потреб-ти.

5.Инвест.ст-ть-ст-ть недвиж. для конкретного инвестора,предъявляющего свои инвест требования к капиталовложениям

6.Стрх.ст-ть-ст-ть страх частей недвижимости,кот мб разрушены /повреждены

7.Ликвидац ст-ть-цена продажи в срок,меньший среднерыночного маркетингого периода

8.Ст-ть для нал/облож.-база для налог. расчетов

9.Осн.задача при опред. ст-ти-прогнозирование кол-ва,кач-ва и продолж-ти буд.выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в наст.ст-ть.

10-13:Позиции отражающие(.)зрения пользователей:Полезность -сп-ть конкретной недвижимости удовлетворять потр-ти пользователя(недвиж-ть имеет ст-ть если она полезна для реализации потребностей соб-ка-эконом/личных.Замещения -макс цена недвижимости опр-ся миним суммой,за кот мб. приобретен др. объект аналог полезности.Т.е пок-ль не будет платить больше чем, стоит аналогичный объект или больше чем его стр-во.Ожидания х-т (.) зрения пользователя на буд.выгоды и их наст.ст-ть.Ожидание буд.выгод связано с вер-тью изменен. их велич. и х-ра , а это в свою очередь м повлиять на наст. ст-ть соб-ти.в основе принципа лежит теория измен ст-ти денег во времени.

14-21 Позиции отражающие взаимоотнош. компонентов соб-ти:Добавочная продуктивность –опред-ся чистым доходом,относящимся к земле,после компенсации затрат на труд,кап-л и управление.Это принцип клас.теории:сущ.4 фактора(тр,з,к,управление) при надлежащем использовании кот после возмещ затрат м остаться д/с ,кот относят к земле.Д/П возникает в р-те того что земля позволяет получать доп доходы за счет макс выручки от продаж, миним и-к или удовлетворения особых потр-ей.Вклад- сумма на кот изменяется ст-ть соб-ти вслед-ии наличия или отсутствия к-либо эл-та факторов пр-ва.Н-Р : из-ки по космет рем дома не приведут к увелич его соб-ти если она не эстетична.Возрастающей и убывающей отдачи – по мере увеличения к-либо ресурса ф-ров пр-ва,рост чистой отдачи сначала ув.,затем ум.В микроэк.этот принцип соответствует з-ну убывания пред.пр-ти .Принцин баланса -любому типу соб-ти соот-ет оптимальное сочетание ф-ров пр-ва , при кот достигается макс ст-ть земли.Если нарушается принцип баланса, то появляется «недоулучшеная»/«переулучшенная» соб-ть.В любом из этих случаях земля теряет ст-ть из-за неэф-ного испол-ия , а риск по вероятным сделкам с такой соб-тью увеличивается.Экономического размера -на любом рынке существует оптимальное кол-во земли, необходимое для наиб. эф-го использования различных типов соб-ти.Оптим-ый размер застройки опр-ся ее функциональным назначением.н-р:отсутствие места для парковки м снизить ст-ть большого универсального маг-на и наоборот слишком большой зем.участок не принесет доп.дохода.

Экономического разделения -имущественные права на собст-ть следует разделять и соединять т.о. чтобы ст-ть соб-ти при этом увеличилась.

22-28Позиции отражающие (.) зрения рынка-Принцип зависимости -ст-ть оцениваемой соб-ти зависит от х-ра и ст-ти окруж. соб-ти.Качество месторасполож-ия зависит от соответствующих параметров участка принятому в данном месте типу землепользования и от близости к эк.центрам.(для доходной недвижимости)При изменении эк.связей меняется эк. среда и соответственно м изменится ст-ть соб-ти.Соответствия -макс.ст-ть возникает тогда ,когда уровень архитектуры,удобств,х-ра использования соб-ти соот-ет потреб-ям и ожиданиям местного рынка.(в р-не котеджной застройки дом без гаража будет не принят рынком,если все окруж.дома имеют гаражи.Этот же эф-т если в р-не небольших домов возвести огром.особняк.В этих случаях ст-ть несоответствующей рынку соб-ти будет меньше)Предложения и спроса - цена соб-ти опред-ся взаимод-ем предложения и спроса на аналог соб-ть на данном рынке.Вследствии несовершенности рынка недвиж-ти цены на нее не всегда опр-ся только предложением и спросом.Др особенность принципа его большая инерционность на рынке нед-ти.Конкуренции -прибыль на рынке превышает уровень необ-мый для оплаты факторов пр-ва,конкуренция на данном рынке ув-ся,что приводит к снижению ср.уровня доходов.Этот принцип особенно важен при расм-ии дохода,превышающего рын.норму.Если доход не обеспечен долгоср. арендой , то вер-ть его поступлениия гораздо