Реализация приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

Введение

В настоящее время в российском жилищно-финансовом секторе складывается весьма непростая и противоречивая ситуация, усугубленная разразившимся кризисом на международных финансовых рынках, поэтому необходимо предложить новый механизм осуществления национального проекта, включающего решение проблемы взаимоотношения общего уровня доходов населения с возможностью инвестирования их в жилищное строительство.

Анализ ряда факторов, приведших к финансовому кризису на Западе, позволит под другим углом рассмотреть текущее состояние строительного комплекса России. Так как понимание ситуации, складывающейся в сфере недвижимости, и факторов, влияющих на строительный рынок, позволяет государству своевременно принимать меры, чтобы не допустить негативных последствий при очередной волне кризиса на международных финансовых рынках, приход которой вполне предсказуем.

1 Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса в России

Главные факторы, которые, по нашему мнению, способствовали кризису на Западе:

1) наличие огромного количества «избыточных» денег и утрата свойств развития финансовой системы;

2) искусственное нагнетание доступности ипотечных кредитов за счет снижения требований к платежеспособности заемщиков и качеству кредитных продуктов (уменьшение первичного взноса и первоначальных месячных платежей - т. н. (саб-прайм кредиты»);

3) снижение цен на жилье.

Необходимо отметить, что первый фактор также присутствует и в российском институте ипотеки. Однако сравнительно небольшая доля ипотечного сегмента на финансовом рынке и неразвитость внутреннего вторичного рынка закладных (отсутствие оборота ипотечных ценных бумаг) не позволиливирусу «сабпрайм кредитов» заразить все финансы, как это произошло в США. В России поведение ведущих игроков российского ипотечного рынка (повышение требований к заемщику и качеству ипотечных продуктов, включая процентныепошел.

Основная проблема втом, что мировой финансовый кризис повлиял на состояние финансовой сферы в нашей стране. Это выразилось прежде всего в дефиците ликвидности на финансовом рынке, причем это коснулось всех его участников, в том числе и ипотечных банков, которым нужны ктому же долгосрочные кредитные ресурсы. Пришлось повысить ставки по ипотечным кредитам на один — два процентных пункта. А банки, не имеющие доступа к долгосрочным кредитным ресурсам, вынуждены были вообще отказаться от ипотеки.

Повышение ставок, разумеется, снизило уровень доступности ипотеки, сузило круг людей, которые могут ею воспользоваться. Ктому же банки ужесточили требования к заемщикам. Но было бы неправильным утверждать, что банки кому-то отказывают в выдаче ипотечных кредитов. Если же платежеспособность заемщикадостаточно высока, его доходы подтверждены документально, и первоначальный взнос собран, то препятствий к получению кредита нет. Ужесточение требований является правильным шагом, позволяющим избежать слишком рискованных кредитов. Американский ипотечный кризис показал, к каким последствиям привели излишне оптимистичные оценки платежеспособности заемщиков. Необходимо отметить тот факт, что темпы роста ипотечного кредитования в нашей стране все равно замедлились бы. Ведь эти отношения внедрялись с нуля, а в таких случаях первоначальные темпы роста всегда высоки. Но когда точка отсчета с каждым годом повышается, темпы роста неотвратимо замедляются. Другое дело, что они не замедлились бы так сильно, не возникни у банков проблема с ликвидностью. Что касается ситуации на жилищном рынке, то здесь действует ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции.которые несут в себе серьезные угрозы для развития строительного комплекса и экономики страны в целом.

2. Национальный проект РФ «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»

Начало реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в 2005 г. совпало по времени с реорганизацией системы государственного управления строительным комплексом (упразднение Госстроя России) и принятием пакета законов о жилье, который существенно изменил принципы реализации инвестиционно-строительных проектов (в том числе Федеральный закон № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве, новая редакция Градостроительного кодекса РФ в части аукционной продажи земельных участков под жилищную застройку).

Все это оказало негативное влияние на темпы ввода жилья. Поскольку длительность ннвестиционно-стронтельных циклов составляет не менее 3 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние вышеупомянутых законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 г. Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину 2008г., согласно которым произошло значительное (почти в 5 раз по сравнению с 2007г.) снижение темпов жилищного строительства. Этот фактор будет оказывать влияние в среднесрочной перспективе, поскольку перестройка работы девелоперов в соответствии с законом № 214-ФЗ и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.

Возросший дисбаланс между платежеспособным спросом и предложением в пользу спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке (ипотечное жилищное кредитование, адресные жилищные субсидии на цели покупки жилья и т.п.).привел к сохранению в 2005 - 2006гг. высокой д