Методы оценки стоимости объектов недвижимости

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«Санкт-Петербургский торгово-экономический институт»

Кафедра

Реферат

по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: «Методы оценки стоимости объектов недвижимости»

Выполнила: Горячева Е. Ю.

ТЭФ, группа 1403

Проверила:

Санкт-Петербург

2010 год

Содержание

Подходы к оценке недвижимости.......................................................................................... 3

1. Сравнительный (рыночный подход)................................................................................. 4

1.1 Метод парных продаж...................................................................................................... 8

1.2 Метод валового рентного мультипликатора.............................................................. 9

2. Затратный подход................................................................................................................ 10

2.1 Метод сравнительной единицы.................................................................................. 12

2.2 Метод разбивки по компонентам................................................................................ 12

2.3 Метод количественного обследования..................................................................... 13

3. Доходный подход................................................................................................................. 15

3.1 Метод капитализации доходов................................................................................... 17

3.2 Метод дисконтированных денежных потоков......................................................... 23

Список литературы.................................................................................................................. 28

Подходы к оценке недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости (рис.1):

- сравнительный;

- доходный;

- затратный.

Рис.1. Методы оценки недвижимости в соответствии с группировкой

1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

o сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

o независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

- находятся в родственных отношениях;

- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

- занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

o инвестиционной мотивации, которая определяется:

- аналогичными мотивами инвесторов;

- аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

- степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1) Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях

Внимание, отключите Adblock

Вы посетили наш сайт со включенным блокировщиком рекламы!
Ссылка для скачивания станет доступной сразу после отключения Adblock!

Скачать