Обзор зарубежной и отечественной теории и практики оценки земельных участков сельскохозяйственно

Обзор зарубежной и отечественной теории и практики оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения

Экономическая оценка земли сельскохозяйственного назначения является сложной комплексной проблемой. С одной стороны, земля является средством производства, с другой – источником доходов; имеет природное происхождение и ограниченное обращение. Оценка земель сельскохозяйственного назначения важна не только для сельского хозяйства, но и для экономики страны в целом. Развитию и становлению современной методологии оценки земли предшествует богатая многовековая практика и развитие теории землепользования в России и за рубежом.

Россия исторически была аграрной страной. В центре ее социально-экономической политики всегда находились земельная собственность и земельные отношения, а земельно-оценочная деятельность была одним из главных направлений государственной политики. Отечественная оценка земли, ее виды и формы, подходы и методы формировались на протяжении нескольких столетий.

Для дореволюционного периода процесс оценки земель сельскохозяйственного назначения характеризуется следующими понятиями:

1. Конец 15 века. Возникновение оценки земли и формирование простейших подходов к оценке земли. Оценка земель проводилась поэтапно: составлялось описание и измерение земельных участков, а затем осуществлялась качественная оценка земель. Таким образом, предпринимались классификация сельскохозяйственных земель и проведение оценки в рамках сформированных групп по принципу качества земель.

2. 17 век. Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения приобретает элементы системного подхода, учитывается комплекс параметров: правовой статус земельных владений – вотчина или поместье; подсчитывается количество крестьянских дворов (жилых и пустых); анализируется структура земельных угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли и т.п.); изучается качество земель («лучшие», «средние», «худшие»), на базе которого затем проводится оценка.

3. 18 век. В связи с проведением общегосударственных межевых оценочных работ возрастает необходимость оценки земельной собственности. В ходе данных преобразований вырабатывается подход к оценке крестьянских дворов «не по поворотам, не по дымам избным, но по владению земли и по засеву на том его владенье».

4. 19 век. В официальных документах появляется термин «оценка земли», который постепенно становится общепринятым в русской оценочной практике. Реформа 1861 г. создает новые условия для проведения государством земельно-оценочных работ, включающих учет, изучение, описание и оценку земли как объекта налогообложения. Вырабатываются основные методические принципы к оценке сельскохозяйственных земель, которые находят отражение в Законе об оценке от 18 января 1899 г.

А. Н. Радищев вырабатывает дифференцированный подход к оценке почв, рассматривая их плодородие как одно из решающих условий влияния на размер крестьянских доходов. Наряду с А. Н. Радищевым над вопросом оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения работают такие представители прогрессивной агрономической науки, как В.В. Докучаев и Н.М. Сибирцев.

В.В. Докучаев впервые увязал оценку земель с классификацией почв, разработав оригинальный метод оценки земли (почв) для Нижегородской губернии. Он отмечал, что «почвенные карты вместе с климатическими должны лежать в основе всякой сельскохозяйственной статистики». В ходе исследований он пришел к выводу, что при экономической оценке земли нельзя обойтись без исследований урожайности и доходности, получаемой с различных в почвенном отношении земельных участков.

Н.М. Сибирцев впервые дал научное определение качественной оценке земель, увязав ее с бонитировкой почвы, и сформулировал предмет агроклиматической оценки земли – почвенное плодородие как средство производства в сельском хозяйстве. Критерием экономической оценки земли является сравнительная ценность земельных участков.

5. Конец 19 – начало 20 века. Важнейшей задачей становится оценка земельных угодий. Основной подход формируется на базе рассмотрения сельхозугодий одновременно как источника дохода и как предмета сделки купли-продажи. Возникают различные методики оценки земли, характерной чертой которых является оценка по стоимости или по доходности на базе агроклиматической оценки.

Таким образом, в дореволюционный период закладываются основные принципы и подходы к оценке земель сельскохозяйственного назначения, которые совершенствуются в соответствии с задачами экономики и по сегодняшний день.

С конца 1920-х гг. в результате национализации земельной собственности оценка земли в сфере частной жизни практически исчезла. В довоенный период оценку земли проводили в основном для землеустроительных целей.

Крупные оценочные работы по земельным ресурсам и сельскохозяйственным угодьям были проведены в военные и послевоенные годы. Это было связанно с мобилизацией природных ресурсов на нужды обороны страны и оценкой ущерба, нанесенного земельным угодьям в ходе Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.

При плановой экономике оценка земельных участков, как и оценка недвижимости, носила случайный характер и имела значение для относительно небольшого круга частных лиц. Процессы перераспределения ресурсов, в том числе земли, зданий, сооружений, инициировались и регулировались государственными чиновниками в натуральном выражении, стоимостная оценка для этого был