Методы оценки недвижимости

СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НА РОССИЙСКОЙ СЦЕНЕ:

ИГРЫ, В КОТОРЫЕ МЫ ИГРАЕМ

Постановка вопроса

С исторической точки зрения, ситуация с оценкой недвижимости в России как, видимо, и в других странах с переходной экономикой - уникальна: имеет место явный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и недоразвитостью самого рынка недвижимости, к которому они применяются. Действительно, в исторически "нормальном" эволюционном процессе в странах с рыночной экономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новые методы отражали уже существующую реальность. В России современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков, хорошо образовано и владеет навыками работы с компьютерной техникой. Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие у всех нас опыта работы в среде, где современные рыночной механизмы работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых не имеет еще почвы. Применяя стандартные образы: похоже на пацана, изображающего в отцовской фуражке капитана корабля или девчонку, примеряющую мамины туфли на высоких каблуках.

Кажется, однако, что российские оценщики уже набрали достаточно стартового опыта, чтобы переходить к следующей стадии - систематическому осмыслению и публичному обсуждению границ применимости тех или иных методов. Наверное, РОО должно способствовать этому процессу организационно и финансово. Например, было бы в высшей степени полезно выделить некоторые средства на финансирование на конкурсной основе небольших конкретных исследований, посвященных этому кругу проблем. Темы таких исследований могли бы формулироваться как самими конкурсантами, так и определяться и публиковаться РОО. Было бы идеальным сформировать небольшую международную группу, способную сформулировать темы наиболее актуальных исследований, и корректировать эту программу с течением времени. В качестве иностранных участников можно было бы пригласить одного - двух известных специалистов по оценке недвижимости, комбинирующих международную исследовательскую деятельность и практическую работу, таких, например, американских специалистов, как профессор Кеннет Лашт (Kenneth Lusht) из университета штата Пенсильвания, профессор Халберт Смит (Halbert Smith. CRE) из университета штата Флорида, д-р Вильям Киннард (William Kinnard, CRE).

Цель данной статьи - сформулировать некоторые конкретные вопросы, связанные с применимостью современных методов оценки недвижимости в России и пунктирно наметить подходы к решению хотя бы части из них.

Факторы теневой экономики

Широко распространенная вовлеченность недвижимости в сферу теневой экономики ставит перед оценщиками две группы проблем: моральные и профессиональные. Простейший пример: по оценкам московских брокеров (на лето 1996), около 90% арендных договоров, относящихся к коммерческой недвижимости в Москве, имели "теневую" составляющую для избегания НДС. Другими словами, только часть арендной платы указывалась в договоре и включала НДС, а другая часть платилась наличными, избегая налогообложения.

С профессиональной точки зрения, здание, нагруженное такими арендными договорами, может иметь по крайней мере две рыночные стоимости - одну, основанную на официальных договорах аренды, другую - на фактических доходах от аренды. Более того, при продаже такого здания ожидаемая цена за него будет, скорее всего, где-то между этими крайними значениями. Адекватный учет такого сорта теневых компонентов в зависимости от конкретной задачи оценки требует определенного профессионального мастерства, и вполне заслуживает чисто профессионального обсуждения.

Моральная дилемма в таких ситуациях очевидна, так как гражданские и профессиональные требования к оценщику противоречат друг другу.

Другая достаточно широко распространенная ситуация состоит в том, что юридический собственник доходной недвижимости не вполне контролирует эту недвижимость и имеет не вполне ясные, но явно ограниченные возможности ею распоряжаться, причем это может распространяться не только на продажу, но даже и на сдачу в аренду или наем нового управляющего. Какова должна быть методология отражения в оценке стоимости объекта такого нестандартного, с западной точки зрения, ограничения прав собственности, и какой термин мы бы предложили - "право собственности с частичным мафиозным интересом в ней"?

Собираемся ли мы вслух обсуждать этот круг проблем - как профессиональных, так и моральных?

Метод капитализации дохода

Ограниченность применимости этого метода для оценки рыночной стоимости недвижимости связана с информационной недостаточностью двух типов: (1) недостатком достоверной информации, необходимой для оценки чистого дохода, приносимого конкретным объектом, и (2) почти полным отсутствием информации, необходимой для традиционных оценок ставок капитализации, из-за отсутствия сложившегося рынка.

1. Если, например, оценщик работает на покупателя или заимодателя и должен оценить рыночную стоимость доходного здания, рассматриваемого для покупки, то в сегодняшней реальности в большинстве случаев он столкнется с проблемами получения достоверной информации, относящейся к доходам и расходам собственника здания. Прежде всего, это бу