Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом
Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
"Сибирский федеральный университет"
ИНСТИТУТ ЦВЕТНЫХ МЕТАЛЛОВ И ЗОЛОТА
ФакультетПЭ и УЭС
Кафедра Экономики и управления
Дисциплина Экономика недвижимости
Группа МЭ-04-1
ОТЧЕТ О ЛАБОРАТОРНОЙ РАБОТЕ № 2
Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом
Вариант №7
Преподаватель ___________________ ___________________________
(подпись, дата) (инициалы, фамилия)
Разработал студент ________________ ___________________________
(подпись, дата) (инициалы, фамилия)
Красноярск, 2007 г.
Цель работы.
Определение стоимости объекта недвижимости с помощью рыночного подхода.
Теоретическая часть.
Этот метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего той же полезностью. Рыночный подход наиболее применим для объектов активного рынка недвижимости. По степени активности наверху – рынок жилья, затем идет коммерческая недвижимость и производственная недвижимость. Стоимость объекта недвижимости по этому подходу равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличие от оцениваемого объекта:
Снд=Саналога ±∑К,
где Саналога - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов), К –суммарные корректировки – поправки к стоимости аналога, которые позволяют привести к одинаковому состоянию разных аналогов и объекта оценки. Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж производится в следующей последовательности: анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа; определение подходящих единиц сравнения; выделение необходимых единиц сравнения; проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения; приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объекта сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки. При этом критерием для выбора объектов сравнения является наилучшее и наиболее эффективное использование. В качестве единиц сравнения применяют измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения. К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются количественные и качественные методики. К количественным методам относят: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализ тенденций, анализ издержек. К качественным методикам относят: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, метод экспертных оценок. В качестве корректировок используют следующие показатели: 1. Корректировка на право собственности – полное право собственности и частичное долевое право собственности; 2. Условие сделки – никто и ничто не заставляет объект недвижимости; 3. Дата продажи - текущие время; 4. В любой последовательности выполняются корректировки по физическим характеристикам, месторасположению, экономическим характеристикам. Для использования корректировок используются следующие методы, с помощью которых, определяется стоимость объекта оценки:
Анализ парных данных. Анализ парного набора заключается в получение скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементов. Порядок проведения анализа парных данных:
Выбирают от 3 до 5 объектов аналога по назначению объекта недвижимости;
Рассчитывают сравнительную единицу, чаще всего стоимость 1 кв. м. площади помещения. В качестве сравнительной единицы могут использовать 1 куб. м., 1 погонный метод, 1 сотка;
Рассчитывают корректировки: в виде процентов, в стоимостном выражении;
Сравнивают аналог и объектом оценки, на условие объекта оценки.
Мультипликатор валовой ренты – отношение цены продажи к величине чистого операционного дохода и к количеству мест (источников) получения дохода:
МВР= Цпрод/ЧОД =Цпрод/n,
где Цпрод цена продажи аналогов, ЧОД - это доход, который приносит объект оценки; n – количество мест (источников). Порядок расчета с помощью данного метода:
2.1. Выбираю аналоги от 3 до 5 одинакового назначения с объектом оценки;
2.2. Рассчитывают по каждому аналогу величину чистого операционного дохода;
2.3. По каждому показателю аналогу рассчитывается показатель МВР;
2.4. Рассчитать среднее значение мультипликатора; 2.5. По объекту оценки рассчитывают величину ЧОД;
2.6. Определяем цену продажи объекта оценки:
Цпродажи= ЧОД*МВР
Практическая часть.
Исходные данные для нахождения цены продажи оцениваемого объекта рыночным подходом методом анализа парных данных представлены в таблице 1. Так как объект оценки несколько отличается от сравниваемых с ним объектов недвижимости, то нужно применять корректировки.
Таблица 1 – Исходные данные
| Характеристика объектов | Объект оценки | Объект 1 | Объект 2
Оценок: 1001 (Средняя 5 из 5)
Наверняка у вас есть товары или услуги, продажа которых приносит вам максимальную прибыль. Для быстрого старта в сети вам необходимо создание посадочной страницы (одностраничного сайта), на которой будет размещена информация о маржинальных товарах/услугах интернет магазина. За 8 лет опыта разработки конверсионных страниц мы выработали оптимальную структуру, которая позволит привлекать через landing page больше продаж. На такую структуру «одевается» ваш контент — фирменный стиль, тексты, фотографии, уникальные торговые предложения, после чего страница выходит в свет. Разработка лендинга и запуск в сети — до 7 рабочих дней. Стоит отметить, что в разработку самой посадочной страницы входит и написание копирайтером продающих текстов для вашего бизнеса, чтобы каждый посетитель страницы захотел совершить покупку именно у вас. Результат: качественно разработаная продающая посадочная страница, которая готова приносить вам новых клиентов. © 2016 - 2022 BigEdu.ru
|