по Экономике недвижимости

Оценка – 3(удовл.)

Допущены ошибки в заданиях 2, 3, 4, 5, 8, 9

НЭР 93

Вопрос №1.

Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1 000 ден.ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно.

Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7 % комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год.

Решение.

Аренда помещения = стоимость аренды помещения * 12 мес.

1 год=1 000 ден.ед*12 = 12 000 ден.ед

2 год =10% или 0,1 * 1 000 ден.ед * 12 = 13 200 ден.ед.

3 год = 10 % или 0, 1 * 1 100 ден.ед * 12 =14 530 ден.ед.

За 3 года = 39 720 ден.ед.

Общая сумма:

1 год = 12 000ден.ед * 0,07 = 840 ден.ед

2 год = 13 200ден.ед * 0,05 = 660 ден.ед

3 год =14 520ден.ед * 0,01 = 145,2 ден.ед

За 3 года = 1645,2 ден. ед.

Ответ:

Общая сумма, заработанная агентством за 3 года = 1645, 2 ден.ед.

Вопрос №2.

Изучено несколько предложений объектов на рынке недвижимости:

Элементы сравнения	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Площадь, кв.м.	150	150	200	200
Гараж	Есть	Есть	Есть	Нет
Сад	Есть	Нет	Есть	Нет
Цена продажи, тыс.руб.	32000	30000	45000	40000

Определить корректировку на разницу в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража.

Решение

Факторы	Объекты
	1объект	2 объект	3 объект	4 объект
Площадь, м2	150	150	150	200	200
Корректировка	-13000	-13000	1и3
Сад	нет	есть	есть	есть	нет
Корректировка	-3000	-3000	-3000	3и4
Гараж	есть	есть	нет	есть	нет
Корректировка	+2000	+2000	1и2
Цена продажи, $	29000	32000	30000	45000	40000
Суммарная корректировка	-3000	-1000	-16000	-11000
Скорректированная цена	29000	29000	29000	29000

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х;

.

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;

.

Вопрос №3.

Инвестор планирует купить свободный земельный участок, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это прибыль. Цена одного индивидуального участка 50 тыс. рублей. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. рублей. Определить цену свободного земельного участка.

Решение.

1 мес.	2мес.	3 мес.
Доход от продажи	100	100	100
Фактор дисконтирования	0,9803	0,9612	0,9423
Текущая стоимость	98,039	96,120	94,232
Суммарная стоимость	288,391

Текущая стоимость земельного участка:

Сзем = ТСдох - ТСрас = 288,391 – 180 = 108,391 тыс.руб.

ТСдох – суммарная стоимость доходов от продажи участков;

ТСрасх – текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков

Ответ: цена свободного земельного участка составляет 108,391 тыс.руб.

Вопрос №4.

Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом – 930 тыс.рублей, методом сравнения продаж – 1 255 тыс.рублей, методом капитализации дохода – 1127 тыс.рублей.

Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки составляет 40 %, второй – 35 %, третьей – 25 %.

Определить итоговую оценку объекта недвижимости.

Решение.

Итоговая оценка объекта недв

Внимание, отключите Adblock

Вы посетили наш сайт со включенным блокировщиком рекламы!
Ссылка для скачивания станет доступной сразу после отключения Adblock!

Скачать