Управление недвижимостью – это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование его развития. Главная задача – получение максимально возможного дохода от использования объекта. В логической связке с основной находятся и другие задачи управления: повышение стоимости здания, приращение собственности за счет получаемых доходов и защита капитала от инфляции.
Управление недвижимостью подразумевает, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией. Если на Западе управление недвижимостью – высокоприбыльный бизнес, то в России об услугах по управлению недвижимостью заговорили лишь в начале 1990-х годов, когда появился спрос на первоклассные офисы. Бизнес по управлению офисной недвижимостью в России молодой, однако, по мнению специалистов, у него есть все шансы стать весьма доходным. Структура цены на услуги профессиональных управляющих компаний, как правило, разделяется на плату за управление и операционные (эксплуатационные) расходы. По разным оценкам, плата за управление, например, в среднем составляет 3–5% от годовой арендной платы. Нетрудно догадаться, что доходы управляющих напрямую зависят от ставки арендной платы. Средняя российская компания, которая строит свое здание, к сожалению, не подходит к нему как к своему активу, состояние которого надо поддерживать на должном уровне и 10, и 20 лет. Тем не менее, в последнее время и отечественные крупные финансовые и нефтегазовые корпорации при строительстве своих офисных зданий стали пользоваться услугами компаний, занимающихся управлением недвижимостью. Но подобные примеры пока редкость – обычно специалистов по управлению офисами привлекают уже после сдачи объекта в эксплуатацию. Порой это обходится девелоперам и владельцам зданий в сотни тысяч долларов убытка: выясняется, что закупленное у различных поставщиков оборудование не соответствует единым параметрам, а количество сдаваемых в аренду площадей неэффективно в соотношении с общей площадью. Услуги по управлению недвижимостью так или иначе связаны с эксплуатацией зданий. Это и техническая эксплуатация, и охрана труда, и безопасность, и организация отношений собственника с городскими коммунальными службами, и хлопоты по поиску арендаторов и установлению с ними контакта. Современные дома насыщены большим количеством сложной техники, которая требует надлежащего обслуживания. Это самый трудный и обширный фронт работ, поскольку крепнет понимание того, что нельзя экономить на профилактическом обслуживании и ремонте инженерных, коммуникационных и прочих систем, обеспечивающих комфортные условия работы арендаторов. Управляющий контактирует не только с проектировщиками, но и с архитекторами. Общение с чиновниками при сдаче объекта Госкомиссии – тоже задача управляющего недвижимостью. Естественно, один человек не в силах справиться с таким объемом работы. Поэтому имеет смысл приглашать не отдельно взятого управляющего (пусть даже и профессионала), а управляющую компанию (с большим количеством специалистов). Управляющие компании ставят перед собой задачу максимизации прибыли, получаемой собственником от объектов офисной, торговой или промышленной недвижимости при минимальных затратах ресурсов и времени. Кроме того, у хозяев зданий фактически отпадает необходимость в создании собственных структур по управлению недвижимостью и в обучении персонала. Все проблемы решают наемные управленцы. Как правило, в обязанности нанятого управляющего входит:
1. Организация маркетингового исследования для изучения спроса на подобные объекты недвижимости.
2. Снижение расходов на содержание здания (косвенный доход).
3. Привлечение инвестиций в ремонт и реконструкцию объекта.
4. Разработка эффективной схемы взаимодействия с арендаторами (в том числе определение оптимальной ставки аренды и коэффициента загрузки помещений).
5. Исключение возможностей появления задолженностей по коммунальным и налоговым платежам.
6. Решение правовых вопросов. Анализ деятельности иностранных и отечественных компаний по управлению недвижимостью показывает, что лучше знакомые с российскими реалиями отечественные компании предлагают услуги, которые иностранцы не оказывают.
Во-первых, это налаживание взаимоотношений с проверяющими и ресурсоснабжающими организациями, разработка планов и проведение мероприятий по соблюдению всех требований контролирующих городских структур. Во-вторых, отечественные управляющие не гнушаются выступать подрядчиками по капитальному ремонту или по вывозу мусора. В-третьих, российские компании более мобильны в оказании различных услуг. Так, западные компании свято соблюдают «букву закона» и в нестандартных ситуациях не идут на действия, не предусмотренные контрактом. Любая российская компания, напротив, готова в любой момент выполнить все работы непредвиденного характера – что-то заменить, сделать реконструкцию и так далее. Получается, что взаимоотношения с заказчиком отечественные компании выстраивают несколько иным образом. Но, к сожалению, не всегда такой подход находит понимание у собственника объекта. Понятно, что управляющая зданием компания рискует больше, чем сам собственник. Бывает, что при отсутствии внешнего финансирования она вынуждена вкладывать свои собственные деньги в «раскрутку» здания.
На сегодняшний день механизма
Наверняка у вас есть товары или услуги, продажа которых приносит вам максимальную прибыль. Для быстрого старта в сети вам необходимо создание посадочной страницы (одностраничного сайта), на которой будет размещена информация о маржинальных товарах/услугах интернет магазина. За 8 лет опыта разработки конверсионных страниц мы выработали оптимальную структуру, которая позволит привлекать через landing page больше продаж. На такую структуру «одевается» ваш контент — фирменный стиль, тексты, фотографии, уникальные торговые предложения, после чего страница выходит в свет. Разработка лендинга и запуск в сети — до 7 рабочих дней. Стоит отметить, что в разработку самой посадочной страницы входит и написание копирайтером продающих текстов для вашего бизнеса, чтобы каждый посетитель страницы захотел совершить покупку именно у вас. Результат: качественно разработаная продающая посадочная страница, которая готова приносить вам новых клиентов.