Договір найму приміщень

ВСТУП

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користуватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового регулювання договору найму (оренди) житла в ЦК України.

Оскільки в останній час в Україні досить велика частка населення не має коштів на придбання свого житла, а інша, теж досить велика частка, має надлишки приватизованої житлової площі, то проблема найму (оренди) житлових приміщень стоїть гостро майже в кожній пересічній українській сім’ї. Оскільки таких випадків досить багато, то і юридичних проблем виникає теж багато.

Отже, тема „Договір найму (оренди) жилих приміщень” є і буде ще досить довго актуальною не тільки для пересічного громадянина, але й для юристів.

Таким чином, об’єктом даного дослідження є договір найму (оренди) жилих приміщень, його досконалість та недоліки.

Предметом дослідження будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей ЦКУ, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого забезпечення договору найму (оренди) житла, публікації в спеціальній юридичній періодиці.

Метою дослідження є розкриття проблемних питань Цивільного кодексу України, присвячених темі курсової. Вироблення рекомендацій по усуненню недоліків в законодавстві , присвяченому найму жилих приміщень.

Задачі дослідження:

- досконально дослідити житлове законодавство на предмет виявлення проблем, пов’язаних з договором найму (оренди) жилих приміщень;

- запропонувати свої шляхи вирішення проблем.

При дослідженні використовуються такі методи:

- метод соціально-історичного аналізу;

- метод правового аналізу;

- метод порівняльного аналізу.

1 ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ) ЖИЛИХ ПРИМІЩЕНЬ

1.1 Договір найму житла

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у влас­ність або взяти в оренду. Саме те, що право на житло є конституційним, а одним з поширених способів його реалізації є можливість користу­ватися житлом на підставі договору оренди, зумовило необхідність окремого правового ре­гулювання договору найму (оренди) житла в но­вому ЦК України. Крім того, договір найму житла надає реальну можливість для реаліза­ції конституційних положень про вільний ви­бір місця проживання та про здійснення права приватної власності (ст. ст. 33 і 41 Конститу­ції України). Договір найму (оренди) житла належить до двосторонніх, а в деяких випадках і багатосто­ронніх правочинів. Тому він має відповідати умовам дійсності правочинів і договорів (відповідно до ст.ст 626-627, гл. 52 ЦК).

Дого­вір найму житла є підставою для виникнення зобов'язання — правовідношення, в якому ко­жна зі сторін має одночасно і права, і обов'язки і вважається боржником у тому, що вона зобо­в'язана вчинити на користь другої сторони, і од­ночасно — кредитором у тому, що вона має пра­во вимагати від неї. Виходячи з того, що дого­вір найму (оренди) житла є двостороннім, оскільки правами та обов'язками наділені оби­дві сторони договору, наймодавець одночасно ви­ступає як кредитор і боржник, який має право вимагати від наймача (боржника) виконання його обов'язків, наприклад, сплати грошей за користування житлом, а наймач як кредитор вправі вимагати від наймодавця (боржника) на виконання зобов'язання вчинити на його ко­ристь певну дію (передати житло в користуван­ня негайно або у строк, встановлений договором найму) []. У разі невиконання боржником обов'я­зку передати кредиторові у користування жит­ло, кредитор має право вимагати його передання відповідно до умов зобов'язання, якщо інше не передбачене законом. Наприклад, якщо жи­тло ще не передане, переважне право на його одержання має той із кредиторів, зобов'язання на користь якого виникло раніше, а коли це не­можливо визначити, — кредитор, який першим подав позов (ст. 620 ЦК). Пра­вові наслідки непередання майна наймачеві, вказані в ст. 766 ЦК, поширюються на договір найму житла. Такий договір є відплатним, стро­ковим, консенсуальним. Він вважається укла­деним, тобто набирає чинності, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. До істотних умов договору на­лежать умови про предмет договору (ст. 812 ЦК), дані про осіб, які прожи­ватимуть разом із наймачем, а також усі ті умо­ви, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 3 статті 810 ЦК до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комуналь­ної власності, застосовуються положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлене законом. Договір найму житла не є різновидом договору найму (оренди). На договір найму житла по­ширюються норми, що регулюють договір най­му (оренди) в частині, яка не закріплена в гл. 59 ЦК в порядку аналогії закону. Наприклад, ст.ст. 762, 766 ЦК та інші.

Щодо застосування положень інших законів до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комуналь­ної власності, то такі закони будуть прийняті відповідно до вимог цього Кодексу та ст. З При­кінцевих та Перехідних положень ЦК. Напри­клад, таким законом може бути встано