Купля-продажа недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Нет, пожалуй, в гражданском праве другой такой категории, к которой все мы были бы столь неравнодушны, как недвижимость. Интересом более высокого порядка выступает интерес политический. Любая консервативная партия, по утверждению К. Победоносцева, ученого цивилиста и политического деятеля России XIX в., сильна поддержкой интересов владельцев недвижимости, а, собственно поземельное владение выступает лучшим обеспечением гражданского порядка[1] .

Имущественные права на недвижимость, оформленные законодательно, в конечном счете, оказывают влияние на саму жизнь. Имущественные отношения составляют предмет гражданского права, а сама недвижимость – это особый объект гражданско- правовых сделок.

Здесь уместно напомнить, что советского гражданское право не выделяло такого объекта как недвижимость. Только статья 130 Гражданского кодекса 1994 года восстановило это понятие. И с этого момента недвижимость не выходит из поля зрения законодателей. Причем действующее законодательство характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу.

С вступлением в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок.

Таким образом, Земельный кодекс существенным образом изменил не только земельные правоотношения, но и установил новые требования к сделкам с другой недвижимостью: зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.

В 2005 г. вступили в силу Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, федеральные законы "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Для решения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу, федеральным законам "Об ипотеке", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Проведена административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета недвижимости.

В настоящее время практически каждый член нашего общества является собственником какого-либо объекта недвижимости. В большей степени этому способствовала приватизация жилых помещений, дачных участков , участков земли. Недвижимость вовлечена в гражданский оборот и сформировала свой особенный рынок.

Предметом этих сделок является объект с повышенной экономической ценностью, предназначенный для длительного использования и не исчезающий в результате этого. Недвижимость обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Достаточно сложен и процесс передачи права собственности на недвижимость. Все это вызывает интерес к сделкам с недвижимостью обладающими своеобразными чертами.

Сделка при соответствии ее всем требованиям законодательства признается государством юридическим фактом, лежащем в основании возникновения или прекращения права собственности.

Условия действительности сделок с недвижимостью таковы.

Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, например, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома в виде технического подвала.

Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю недвижимое имущество принадлежало на праве собственности.

В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки, а ее совершение - добровольным.

В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок .

В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения недвижимости.

При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.

Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, а сделка - заключенной.

Особенность государственной регистрации - её заявительный порядок. По заявлению правообладателя или участника сделки начинаются регистрационные действия, по заявлению заинтересованного лица выдается информация из ЕГРП, наконец, только по заявлению заинтересованных лиц выдаются документы, подтверждающие право на строго определенный объект недвижимости.

Законность имущественного оборота во многом зависит от "прозрачности" рынка,