Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимости, расположенного по адресу г. Москва, ВА

Московский Государственный Строительный Университет

Кафедра ОСУН

Курсовая работа на тему:

«Оценка рыночной стоимости объекта торговой недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ВАО, ул. Большая Косинская, д. 13»

Москва 2004

Содержание

1. Описание объекта недвижимости_ 3

2. Анализ рынка коммерческой недвижимости_ 4

3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования_ 6

4. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости_ 8

1. Описание объекта недвижимости

Объект оценки расположен в ВАО, р-не «Косино-Ухтомский» в 20 минутах ходьбы от ж/д станции «Косино», находящейся на железной дороге Рязанского направления:

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Рядом с объектом расположены преимущественно здания жилого фонда. Плотность застройки крайне низкая. Низкая запыленность и загазованность окружающего воздуха. Низкие уровни шума и интенсивности движения транспорта по близлежащим автомобильным дорогам.

Объект оценки представляет собой помещение, общая площадь которого составляет 127 кв.м. Данный объект расположен в 5-ти этажном здании торгового назначения 1970 года постройки на 1-ом этаже. Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - евроремонт. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Высота потолков составляет порядка 2,5 метров.

Право собственности на данный объект принадлежит компании ООО «Киреев и Ко». Никаких иных ограничений на данное право не имеется. На данный момент объект оценки используется в качестве офисного помещения. Адрес расположения объекта: г. Москва, ул. Большая Косинская, д. 13.

2. Анализ рынка нежилой недвижимости

На середину апреля 2004 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных первоклассных торговых помещений в центральной части города составила $1730 за 1 кв.м. в год. Разброс значений арендных ставок для подобных торговых площадей, расположенных в центральной части города, составляет от $1150 до $4110 за 1 кв.м. в год.

В периферийных районах города аренда торговых площадей составляет от $190 до $460 за 1 кв.м. Цены сделок по продаже торговых помещений составляли на середину апреля 2004 года следующие значения:

- $1890-4620 – за 1 кв. м. торговых помещений в центральной части города;

- $880-1730 – за 1 кв.м. остальных торговых помещений.

Доля торговых площадей, предлагаемых в аренду, на середину апреля 2004 года составляла:

- порядка 1 тыс. кв.м. – для помещений в центральной части города;

- около 6 тыс. кв.м. – для помещений в других районах города.

На середину апреля 2004 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв.м. в сутки) были следующие:

- для неотапливаемых (в пределах МКАД) - $0,32;

- для отапливаемых (в пределах МКАД) - $0,42;

- для неотапливаемых (за пределами МКАД) - $0,26;

- для отапливаемых (за пределами МКАД) - $0,29;

Стоимость продажи складских комплексов составляет $320-780 за 1 кв.м. в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит от месторасположения склада.

Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину апреля 2004 года за офисные помещения, расположенные в центральной части города имеют следующие значения:

- $630 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «А»;

- $495 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «В».

Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 11-19%.

Эксплуатационные расходы в офисных центрах класса «А» и «В», как правило, определяются дополнительно и составляют порядка $80-130 за 1 кв.м. в год, включая НДС.

Цены за аренду 1 кв.м. в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС, и, часто, оплату всех коммунальных услуг):

- $200-360 – класс «С»;

- $190-360 – класс «D»;

Цены сделок по продаже офисных помещений на середину апреля 2004 года следующие:

- $2210-3750 за 1 кв.м. – за офисы класса «А» и «В»;

- $850-1680 за 1 кв.м. – за остальные помещения.

Соотношение участников рынка, покупающих офисы класса «А» и «В» и их арендующие существенно не изменилось и составляет примерно «один к трем».

Спрос

- до 100 кв.м. – 30%.

- 100-150 кв.м. – 30%.

- 150-300 кв.м. – 21%.

- свыше 300 кв.м. – 19%.

Предложение

- до 100 кв.м. – 22%.

- 100-150 кв.м. – 38%.

- 150-300 кв.м. – 20%.

- свыше 300 кв.м. – 20%.

Структура спроса и предложения на рынке нежилых помещений выглядит следующим образом:

Спрос

- офисы – 33%;

- магазины – 42%;

- склады – 14%;

- прочие – 11%.

Предложение

- офисы – 69%;

- магазины – 9%;

- склады – 5%;

- прочие – 17%.

3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Принцип лучшего и наиболее эффективного использован

Внимание, отключите Adblock

Вы посетили наш сайт со включенным блокировщиком рекламы!
Ссылка для скачивания станет доступной сразу после отключения Adblock!

Скачать